Renunciar al gravamen del constructor | Constru-Guía al día

Renunciar al gravamen del constructor puede ayudar a los contratistas

renuncia final

Nunca firme una renuncia final si le deben dinero. Una vez que firme, se liberan todos los derechos de gravamen sobre la propiedad y usted ya no tiene derecho a solicitar la cantidad no pagada.

Si su empresa proporciona mano de obra, materiales, equipos o servicios a un proyecto de construcción, usted tiene derecho a interponer una demanda con el Estado contra dicha propiedad si no recibe el pago por el trabajo realizado. Esta reclamación se denomina “gravamen del constructor o al descubierto” y es aplicable a propiedades residenciales y comerciales. El gravamen del constructor se extiende a la estructura y al terreno bajo ella. Hasta que se pague la deuda, el propietario no tiene su título limpio.

Una vez recibido el pago, la renuncia a estes gravamen o “lien waiver” es un sencillo documento legal que le da al propietario con la declaración de renuncia a su derecho de interponer una demanda (o gravamen) contra su propiedad por una cantidad específica.

Debido a que los derechos de gravamen tienen el objetivo de inducir el pago y las renuncias funcionan como un comprobante de pago, es bastante común que un contratista general o un propietario de un proyecto soliciten una renuncia a cambio de pago. Si su cliente va a vender la propiedad o a usarla como aval para pedir dinero en préstamo, por lo general no conseguirá la cantidad total hasta que la otra parte haya asegurado que la persona que trabajó en la propiedad haya recibido su pago y no puede interponer gravamen. Este es el motivo por el cual los propietarios suelen requerir renuncias de gravamen a cualquiera que haya trabajado en la propiedad.

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Cómo renunciar al gravamen del constructor

La información que necesita para presentar una renuncia de gravamen es bastante sencilla: nombre de su empresa, la parte que lo contrató, el trabajo realizado, el nombre del propietario, localización y el país en que se encuentra la propiedad, la cantidad que va a cobrar, la fecha de firma de la renuncia y su firma. Si bien existen diferentes formularios, sólo hay dos tipos de renuncias: parcial y total.

Si va a recibir el pago en diferentes cuotas, lo que se denomina pago progresivo, utilice una renuncia parcial para cada pago hasta que reciba el pago final. Entonces envíe la renuncia final para indicar que no se le debe más dinero. Si va a cobrar la cantidad total en un solo plazo, utilice la renuncia final. Asegúrese de utilizar el formulario correcto para cada caso. Aunque tienen apariencia similar y contienen la misma información, son diferentes.

Nunca firme una renuncia final si le deben dinero. Una vez que firme, se liberan todos los derechos de gravamen sobre la propiedad y usted ya no tiene derecho a solicitar la cantidad no pagada. Tampoco firme una renuncia por un monto superior al que va a cobrar en realidad. Si hay retención del pago, lo cual es común cuando se factura por medio de pagos progresivos, sólo debe renunciar al el monto en dólares que está recibiendo en la actualidad. No firme una renuncia por el monto de la retención hasta que lo reciba.

A veces un contratista general o un propietario le pueden solicitar que proporcione una renuncia antes de hacer el pago, lo que se denomina “una renuncia por anticipado”. No la firme. Si lo haces, pierde sus derechos de gravamen y puede que no reciba el pago.

Las renuncias de gravamen sólo podrán interponerse por el monto real que reciba. Si no es posible, por ejemplo, porque la persona que envía el cheque está ubicada en otro lugar y lo hace por correo, envíe una “renuncia condicional”. Este tipo de renuncia incluye una cláusula que afirma que su Renuncia Final sólo será válida cuando reciba el pago y el cheque se haga efectivo en el banco.

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Aunque la legislación sobre gravámenes es similar en los diferentes estados, hay algunas diferencias importantes. Por ejemplo, para iniciar procesos por derechos de gravamen en California y Arizona, debe presentar una “notificación preliminar” dentro de los 20 días a partir de la fecha en que proporcionó por primera vez mano de obra o materiales a un proyecto. Entregar la notificación pasados los 20 días resultará en la pérdida parcial o total de sus derechos de gravamen. Una reclamación de gravamen por impago tiene que registrarse antes de los 90 días posteriores a la terminación del trabajo.

En algunos estados, el momento en que el contratista puede interponer un gravamen comienza al comenzar el trabajo. En otros países, comienza cuando se completa el trabajo. Además, es necesario interponer el gravamen en la oficina de servicios sociales pertinente. Para más información sobre la legislación sobre gravámenes en el estado en que está trabajando, consulta Internet, una biblioteca pública o su asociación hispana de la construcción.

Cuando se crea de manera correcta, un gravamen protege el pago de la deuda al contratista o subcontratista, de igual modo que una hipoteca protege a un banco. Si no ha cobrado y se está agotando el plazo para interponer un gravamen, puede que necesite el asesoramiento de un abogado experto en construcción sobre sus circunstancias particulares.

—Por K. Petermeyer, experto en gravámenes de construcción








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